התחדשות עירונית

התחדשות עירונית, פינוי בינוי וכל מה שביניהם
הבניין שלך נבנה לפני למעלה מ 40 שנה? הגיע הזמן לחדש את הבניין הישן שלך? ככל הנראה ששמעת בעיקר על שלושה מושגים – התחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ״א 38. אבל רגע, איך לדעת במה לבחור? ואיך בכלל ניגשים לפרויקטים האלו? כל המידע שצריך כדי שהפרויקט של הבניין שלך יצליח, נמצא כאן.
יהודה הלוי
לפני ואחרי
לה מר
לפני ואחרי
יהודה הלוי
לפני ואחרי
לה מר
לפני ואחרי
מה זה התחדשות עירונית?
בתרגום יבש – תהליך חידוש ושדרוג אזורים עירוניים ותיקים או מוזנחים לכדי סביבת מגורים חדשה, איכותית ומודרנית. במעט יותר הרחבה – התחדשות עירונית היא שם קוד לשני סוגים של פרויקטים שהופכים בתים ישנים לחדשים, כל אחד בצורה שלו. מתחת למטריה של התחדשות עירונית ישנם שני מושגים שבוודאות כבר שמעת, פינוי בינוי ותמ״א 38. התכנית התחדשות עירונית נולדה מתוך רצון למצות את הפוטנציאל של הקרקע המעטה שקיימת בישראל מצד אחד ולשמר שטחים ירוקים בערים מצד שני באמצעות מספר שיטות בינוי כמו בנייה לגובה, שדרוג תשתיות, בניית מוסדות ציבוריים נוספים ויצירת יחידות דיור חדשות באיזורי ביקוש.
מי משתתף בתהליכי התחדשות עירונית?
כדי להניע תהליך תמ״א 38 ו\או פינוי בינוי, יש צורך בחיבור של מספר גורמים אשר יחברו יחד ויגרמו לקסם לקרות:
- דיירים ובעלי הדירות
דרך אחת בה תהליך התחדשות עירונית יכול לצאת לפועל היא על ידי פנייה יזומה של היזם לדיירים או לחילופין החלטה של ועד הבית שיפנה הוא אל היזם. בשני המקרים, ישנו צורך בהסכמה של לפחות 66%מהדיירים שגרים בבניין על מנת להתחילת בתהליך. אל הדיירים מצטרף עו״ד שמלווה אותם שתפקידו לסייע בתהליך מול היזם והעירייה בכל הנוגע לסגירת העסקה וההתנהלות המשפטית. - היזם
הקבלן בפועל, זה שיבצע את הפרויקט וידאג שהתהליך תקין מתחילתו ועד סופו, קרי משלב הייזום, דרך שלב התכנון ועד למסירת המפתחות. - הוועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית
הוועדה הזו אחראית לאישור הערים השונות אשר משתתפות בפרויקטים של התחדשות עירונית והיא מורכבת מנציגים של מספר משרדים כגון משרד השיכון והבינוי, משרד הפנים, המשרד לאיכות הסביבה, מנהל מקרקעי ישראל וכו׳. - הרשות המקומית
העירייה משמשת כגורם המקשר בין היזם לבין הוועדה הבין-משרדית אשר יפקח על הפרויקט ברמת הרגולציה, ההנדסה והתכנון, התשתיות וההתנהלות הכללית של הפרויקט.
מה זה תמ״א 38?
ראשי התיבות הם:
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.
התכנית הזו היא אסופה של תקנות שונות שתפקידן הוא לטפל בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה והיא אושרה סופית באפריל 2005.
חיזוק מבנים כדי שיעמדו בתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידת אדמה (ת״י 413) זה הוא עסק יקר ולכן מדינת ישראל הקימה את תמ״א 38 כדי לתמרץ את חיזוק המבנים ברמה כלכלית על ידי הענקת זכויות בנייה מוגדלות ליזמים וקיצור התהליכים הבירוקרטיים כדי לעודד את הדיירים להתחיל פרויקטים כאלו.
ברמת הפרויקט עצמו, הדיירים והיזם נהנים ממגוון יתרונות:
הדיירים זוכים לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, הוספת ממ״ד ומעלית, מרפסות, חניות, בנייה או שיפוץ של הלובי, חדר המדרגות ותשתיות הבניין וכל זה ללא כל השקעה כספית מצידם –בחינם – ואילו היזם זוכה לבנות ולמכור יחידות דיור נוספות בבניין (לרוב מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים) מהן הוא מניב את הכדאיות הכלכלית של פרויקט התמ״א. עוד נספר לך כי בימים אלו לאחר עיכובים רבים אושרה "חלופת שקד" לקריאה שניה ושלישית בכנסת, החלופה למעשה תמשיך ותקדם את מדיניות ההתחדשות במקום תוכנית התמ"א 38 מאחר וזו תפוג סופית באוקטובר 2022 בהתאם להחלטת המועצה הארצית לתכון ובניה. החוק החדש עתיד להביא איתו חידושים רבים לענף, לתת מענה לבעיות בתכנית התמת"א המקורית ועתיד לקצר עד מאוד הליכים בירוקרטים.
איך מניעים פרויקט תמ״א 38?
כי להתחיל פרויקט תמ״א 38 נדרשים שישה שלבים מקדימים:
- בדיקת היתכנות לפרויקט מול אגף ההנדסה בעירייה.
- גיבוש הסכמה של שני שליש מהדיירים בבניין. אבל, גם אם ישנה הסכמה של 66% מדיירי הבניין, עדיין צריך להגיע להסמכה מלאה על ידי תביעת הסכמה מהדיירים הנותרים. רק לאחר שהתביעה מתקבלת ניתן להתחיל בפרויקט.
- בחירת נציגות דיירים שתנהל את הפרויקט מצד הדיירים.
- התקשרות עם מייעצים לפרויקט, בדגש על עו״ד.
- בחירת יזם לפרויקט והתקשרות איתו (בליווי עו״ד).
- תכנון הפרויקט לפרטי פרטים וקבלת היתר בנייה.
מה זה פינוי בינוי?
פתרון ההתחדשות העירונית השני הוא פינוי בינוי שכשמו כן הוא – פינוי הבניין ובינוי של בניין חדש. בניגוד לתמ״א 38, אשר לרוב נשאר ברמה העירונית, פרויקט פינוי בינוי מוכרז על ידי משרד הבינוי והשיכון על ידי צו הכרזה שתקף לשש שנים בלבד. השיטה הזו פותחה כמענה לכמות המצטמצמת של כמות השטחים הפתוחים, שמירה על שטחים ירוקים בעיר ועדכון של סגנונות בנייה ישנים שלא תכננו נכון קדימה את ניצול השטחים עליהם נבנו הבניינים.
גם כאן, העסקה משתלמת לשני הצדדים–
הדיירים מרוויחים עלייה מטאורית בשווי הנכס שלהם, מבלי שהם נדרשו להשקיע אפילו שקל בודד ואילו היזמים נהנים ממכירה של יחידות דיור חדשות שייבנו על השטח. בזמן בניית הפרויקט, הדיירים עוברים לדירות שכורות מבלי לשלם שכירות עד 3 שנים מרגע התחלת הפרויקט.
בפרויקט פינוי בינוי הדיירים זכאים ״לדירת התמורה״ שהיא הדירה אותה יקבלו בתום הפרויקט. ישנן כל מיני ״דירות תמורה״ כאלו שהדיירים יכולים לקבל, כגון:
- דירה בשטח גדול יותר מהדירה המקורית
- דירה קטנה יותר וקבלת היתרה באמצעות תשלום איזון מהיזם
- בעלי דירות מבוגרים (70+) יכולים לבחור בתנאים מסויימים לקבל שתי דירות חדשות קטנות יותר, ששווין אינו עולה על שווי דירה חדשה רגילה בבניין, דירה במקום אחר שהשווי שלה לא יעלה על דירה חדשה בבניין אשר מועד לפרויקט ואפילו אפשרות לדיור בדיור מוגן או בבית אבות.
שינויים חדשים לחוק פינוי בינוי
מעבר להורדת שיעור אחוז הדיירים הנחוץ להתחלת הפרויקט מ-80% ל-66%, נוספו שינויים חדשים שמיועדים לתמרץ את הדיירים והיזמים להתחיל פרויקטים חדשים ביניהם:
- במידה ויש לדייר מספר נכסים, הוא ייחשב דייר בעל דירות יחידות מה שאומר שהוא ייהנה מאותם הפטורים השמורים לבעלי דירה יחידה.
- גיל הדייר הקשיש ירד בחמש שנים מ-85 ו-80 ל-70 ו-75 שנים, כך שהכדאיות להתחלת הפרויקט עולה גם בקרב דיירים ותיקים אשר מטבע הדברים לא פתוחים כל כך לשינויים.
- ביטול תשלומי מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה על הדירות החדשות אשר יתקבלו בתום הפרויקט.
דייר סרבן – מהו?
בפרויקט פינוי בינוי הדיירים עוזבים את הבניין ולכן עלולות לצוף בעיות אחרות על ידי הדיירים האחרים, עד כדי הכרזה עליהם כדיירים סרבנים. כדי להגן על הדיירים שרוצים בפרויקט, החוק קובע כי אם הוכח כי העסקה המוצעת בעלת כדאיות כלכלית והתמורות המוצעות בפרויקט נקבעו על פי מפתח שוויוני לכל בעלי הדירות אך עדיין קיים דייר המסרב לקבל את ההצעה כדי לנסות ולסחוט עוד את הקבלן, ניתן להכריז עליו כדייר סרבן אשר מסתכן בכך כי כל העלויות אשר עלולות לצוץ מהסירוב שלו (עיכוב ואף ביטול הפרויקט) יחולו עליו.
איך מתחילים פרויקט פינוי בינוי?
בגדול, תהליך הנעת פרויקט פינוי בינוי דומה מאוד לפרויקט תמ״א 38:
- גיבוש נציגות דיירים שתתנהל מול היזם
- בחירת עו״ד שיתלווה לפרויקט מצד הדיירים ויעזור להם להתנהל מול הגורמים השונים
- בחירת יזם לפרויקט
- מינוי מפקח מטעם הדיירים, שתפקידו יהיה לוודא שהיזם עומד בהבטחותיו והפרויקט מתקדם לפי התכנית
- אישור התכנית מול העירייה ומשרד הבינוי והשיכון וקבלת היתר להתחלת הפרויקט.
לסיכום
שני סוגי הפרויקטים השונים – פינוי בינוי ותמ״א 38 הינם פרויקטים מורכבים אשר דורשים זמן, מאמץ ולא מעט סבלנות. בחירת היזם שיבצע את הפרויקט קריטית להצלחת הפרויקט בכל הרבדים שלו ולכן אנחנו ממליצים לך לשקול היטב את הבחירה הזו, ולבחור יזם בעל ניסיון רב בתחום אשר מכיר את הניואנסים הכי קטנים בשני סוגי הפרויקטים. יזם כזה יחסוך לך המון זמן ולא מעט כאב ראש ויוודא שהפרויקט שלך יהיה מוצלח ויעבור חלק ככל הניתן לשביעות רצונך.
כדי לעזור לך להתחיל את התהליך על הצד הטוב ביותר, נשמח להעניק לך
שיחת ייעוץ והכוונה בחינם וללא כל התחייבות
במהלכה נבין את הצרכים שלך ונמליץ לך על דרך הפעולה הנכונה, המהירה והיעילה ביותר עבורך.
למה אתם מחכים?
השאירו פרטים ונהיה בקשר...
